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專訪懋源夏傢地塊項目不會出現逆市高價

  新浪樂居訊(記者 邱瑟)2013年7月3日，隨著北京國土局土地拍賣現場主持人的一聲槌響，新科地王豐臺區夏傢胡同地塊最終花落懋源地產，剔除3.8萬平配建的公租房面積後，該地塊樓面價高達4.2萬元/平米，和當前區域內二手房價幾乎持平。

  對於未來夏傢胡同入市的價格預期，赫蒙表示會隨行就市，不會出現一個逆市的極端高價。

  雖然擁有成功打造紅璽臺項目的經歷，但懋源此番斬獲夏傢胡同地塊讓不少業內人士為其捏瞭一把汗。

  面對質疑，赫蒙在專訪中表示，懋源看準瞭夏傢胡同地塊西南三環綜合資源的稀缺性，以及這塊價值窪地未來的發展前景，將在這裡打造另一個紅璽臺。

  2008年2月，北京懋源置業聯合其兄弟公司北京懋源房地產開發有限公司，以30.09億元的代價，將北京朝陽區芍藥居東區住宅及配套、公建項目用地2組團收入囊中，該地塊建築規模約31.71萬平，折合樓面價約9490元/平米。之後，懋源將其中建面18萬平的2組團2#-B地塊賣給北京信遠地產，僅留下13萬平的2組團2#-A地塊。在這塊樓面價不足萬元的土地上，懋源蓋起瞭目前價值8萬/平的紅璽臺，總貨值60多個億。

  對於懋源而言，高端豪宅市場並不陌生，其位於北京東北三環太陽宮橋附近的紅璽臺項目，目前售價已經高達8萬/平米。

  "從香河園地塊開始，我們參加瞭很多地塊的競爭，但真的不是搗亂的角色，我們是真的想拿地。但確確實實像私企會受到不少限制，量上的限制，價格、風險、上蓋的限制，還有公司當期的資金狀況，所以不可避免錯失好多機會。枋山鄉農地貸款率利最低銀行比較"赫蒙說。

圖為懋源置業紅璽臺營銷總監赫蒙接受樂居專訪

  "從目前周邊的環境來看，該地塊出產高端住宅項目的基礎民間2胎代償房屋2胎代書不足，西北部規劃中的麗澤商務區目前仍處於啟動階段，預計真正成為高端商務氛圍需要5到10年。並且從項目內部來看，保障房的面積占據瞭整體項目面積的近半數，因此項目的定位與實際操作中也存在一定難度。"亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示。

  依托北京 求地若渴

  不過，對於懋源等高價拿地的開發商來說，在付出高額成本的情況下，變幻莫測的政策環境同樣很難忽視。

  "拿地的時候附加給開發商很多的承擔條件，折合下來價格已經擺在那兒瞭。現實就是這樣，開發商做瞭投入，但到實現利潤的階段，又會受到別的限制，比如說預售證不給批，不允許你賣那麼高。兩邊一擠壓，隻能讓出來的產品變得很尷尬。"赫蒙說。

  7月3日，懋源力挫中化方興、中糧、首開保利聯合體、萬年基業、九龍倉、中鐵、融創、泰禾、招商、恒大等13傢對手，以17.7億元、配建3.8萬平公租房的代價成為夏傢胡同地塊的主人。剔除保障房後，最終成交樓面價高達4.2萬元/平，而目前區域內早期的住宅大盤二手房價格在4萬元/平左右，二者幾乎持平。

  "我們能接受的價格是樓面價在3.5萬/平以內，產品售價在5.5萬-6萬/平壓力會較小，但以現在的樓面價算，這得賣到7萬/平才能賺錢。"現場一位參與競拍的開發商代表說。而地塊體量較小且整體資質一般，同時也讓業內認為夏傢胡同地塊開發充滿挑戰。

  此次17.7億斬獲北京新晉單價地王，有過高端豪宅開發經驗的懋源將在這塊建面不足4萬平(剔除公租房面積後)的土地上做出怎樣的產品，又為何在萬柳、孫河等多宗優質宅地競拍中謹慎舉牌的懋源對夏傢胡同有如此信心？懋源置業紅璽臺項目營銷總監赫蒙7月10日接受新浪樂居專訪，解密懋源的算盤。

  拿地接近公司測算底線

  "豪宅有很多基本素質，地段的優越性是首當其沖的，尤其是現在北京供應這麼緊張，好的地塊可遇不可求，所以當有瞭豪宅坯子的地塊出現，我們會盡量首選去爭取。夏傢胡同地塊接近我們的測算底線，但還沒觸及。"赫蒙說。

  》》獨傢專題：懋源17.7億入駐夏傢胡同

  過去一年，北京土地市場出讓瞭多宗刷新區域地價紀錄的土地。包括中赫於去年7月拿下的萬柳地王，任志強"被逼"在通州梨園高價拿地，泰禾在臺湖的多次高溢價拿地等等。在這些熱門地塊的競爭中，懋源都積極參與，但最後都落敗而歸，懋源的經歷，同時也是本地小房企和金主之間貼身肉搏的生存縮影。

  夏傢胡同地塊一役讓懋源地產一戰成名。這傢成立於2000年的地產公司，根植北京市場13年，除瞭東北三環的豪宅項目紅璽臺為人熟知以外，此前旗下僅有2個項目，分別是位於豐臺的經適房項目三環新城，以及西城的寫字樓項目環球財訊中心，頗為低調。

  從去年4月份以來，懋源一直都活躍在北京土地拍賣市場，不過收獲甚微，熱門地塊競爭全部以失敗告終。除瞭夏傢胡同地塊，這傢根植北京市場的房企僅在去年9月份增加瞭一塊土地儲備--豐臺區花鄉樊傢村危改9號地R2二類居住用地。資料顯示，該地塊建面僅3.5萬平，還需配建4000平米限價商品房及規模不少於7200平的回遷安置房，僅有兩傢開發商報價，其中一傢中途退出。

  "一線城市拿地，一個是成本，還有就是機會，機會比成本還要命。之前的受挫，我們做瞭一些調整，就跟買東西一樣，提高瞭測算上限。"赫蒙說，不少開發企業在其他城市也有佈局，但懋源隻是依托於北京，從這個角度上來說，也更為"求地若渴"。

  不過，從去年4月份開始，懋源開始表現出強烈的拿地欲望，屢次出現在多宗土地的競拍房企名單中，包括香河園地塊、萬柳地王以及孫河地塊等多宗熱門土地，開始被業內所關註。

內容來自sina新聞

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本文導航

• 懋源：夏傢地塊不會逆市高價

• 樂居專訪紅璽臺營銷總監實錄

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-12/14272295418.shtml

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